Plans annexés aux états descriptifs de division

Cass. 1ère Civ. 29 juin 2022 n° 20-18-136 – Jurisdata n° 2012-010765

Dans un arrêt daté du 29 juin 2022, la Cour de Cassation vient de poser le principe selon lequel les plans annexés aux états descriptifs de division et aux actes de propriété, qui délimitent les droits fonciers des copropriétaires, devaient avoir été établis par un géomètre-expert pour être pleinement opposables et probants.

Cet arrêt, rendu au visa des articles 1, 1° et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 modifiée par la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987, consacre le principe dit « principe de La Rochelle », énoncé lors du 41ème congrès des Géomètres-Experts de LA ROCHELLE de Septembre 2012, en vertu duquel relève de la compétence exclusive des géomètres experts l’établissement des plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.

Cet arrêt a été rendu dans une espèce concernant une copropriété horizontale, composée de deux lots seulement avec jardin privatif, et d’un chemin d’accès unique à ces deux lots, partie commune.

Il est probable qu’il s’applique également et sans distinction aux copropriétés dites verticales.

La compétence exclusive des géomètres-experts est reconnue par la Cour de Cassation à la fois pour la délimitation des lots entre eux, mais également pour la délimitation entre les parties privatives et les parties communes.

On peut se demander pourquoi puisque d’une part les plans annexés aux états descriptifs de division ne sont pas publiés au Service de la Publicité Foncière, et que d’autre part l’article 71-3 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 traitant de la publicité foncière ne rend pas non plus obligatoire l’établissement de plans annexés au règlement de copropriété.

Le texte précise bien que « Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou un croquis¨(…).

Lorsque la fraction dont il s’agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l’indication de l’escalier, de l’étage, de l’emplacement dans l’étage, et par l’indication du bâtiment dont fait partie de local décrit quand l’immeuble comprend plusieurs bâtiments ».

De fait, l’annexion de plans est aujourd’hui systématique.

Quid désormais si ces plans n’ont pas été établis par un géomètre-expert, mais par un architecte, ou encore s’il s’agit de simples croquis établis par un diagnostiqueur par exemple ?

Il peut probablement en être déduit qu’ils ne seront pas nuls pour autant, mais qu’ils ne seront simplement pas revêtus de la même force probante étant intrinsèquement insuffisants à rapporter la preuve de la propriété foncière ; ils devront alors être corroborés par d’autres éléments de preuve.

Les brèves de jurisprudence de Me Astrid MAFFRE-BAUGÉ